Девелоперы приготовились к изменениям

Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»

Группа компаний «КОРТРОС» (правопреемник ГК «РЕНОВА-СтройГруп») провела пресс-ланч «Квадратные метры, круглые проценты, векторное развитие… Поговорим о геометрии девелопмента?». В мероприятии участвовали топ-менеджмент корпорации и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Спикеры представили и прокомментировали итоги прошедшего бизнес-сезона, а также поделились прогнозами и планами на новый. Были обсуждены практические решения по достижению высоких результатов в условиях новых законодательных изменениях.

«Пациент скорее жив, чем мертв», — такими словами об общем положении в отрасли начал мероприятие президент ГК «КОРТРОС Вениамин Голубицкий. В подтверждение этого тезиса финансовый директор компании Владислав Яблонских рассказал о достижениях компании. По результатам первого полугодия этого года выручка выросла на 13 процентов в сравнении с аналогичным периодом 2017 года. Причем эти показатели характерны для всех регионов присутствия ГК «КОРТРОС»: и для Москвы и Санкт-Петербурга, и для Екатеринбурга и Перми. Итоги года прогнозируется менеджментом компании в 12-15 процентов роста по сравнению с 2017 годом. При этом маржинальность проектов не снижается, а даже подрастает за счет того, что компания успешно завершила в 2016-17 годах объекты в Подмосковье и активно вышла на рынок Москвы, где ведет сейчас активное строительство.

По словам Владислава Яболнских основную роль на рынке сейчас играет концепция, идея продукта: «Нами очень точно позиционируется каждый проект и мы точно понимаем кому мы это проект продаем. И благодаря этому платежеспособный спрос удается собирать с рынка, несмотря на статистику снижения реальных располагаемых доходов населения». Этому способствует и одновременно дешевеющая ипотека. «Люди за свои деньги хотят получить больше качества»,— завершает мысль Владислав Яблонских.

«Не имея не то что продукта, а целой продуктовой линейки на рынке делать нечего, — поддерживает мысль президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий, — При этом если ты пристроил к дому садик и школу — это не значит, что ты создал продукт. Это делают все. Нужно выделяться целым набором потребительских характеристик. Наша компания одна из первых начала не только говорить, но и воплощать в жизнь идею комплексной застройки, однако до сих пор на нормативном уровне это понятие не закреплено. Поэтому много профанации и поверхностного отношения. А потребитель сегодня такой, что действительно хочет увидеть свое будущее в покупаемом уже сегодня жилье, он хочет быть удовлетворенным в глубинных своих интересах. Как и в других высококонкурентных областях приходится угадывать то, что потребитель сегодня не в состоянии еще артикулировать. Вот почему будущее за профессиональными и крупными компаниями. И поэтому мы готовы к изменениям в законодательстве и хотим наглядно показать на что мы способны».

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая подтвердила эту же мысль следующим наблюдением: то что еще пять лет характеризовало элитный или бизнес секторы жилья — сейчас в массовом порядке предлагается в более дешевых классах. Грани постепенно стираются. Последние изменения на законодательном уровне подвигают девелоперов «за те же деньги обеспечивать более высокое качество продукта». Поэтому при правильном управлении себестоимостью и позиционировании всей продуктовой линейки компании пессимизма испытывать не должны.

Вениамин Голубицкий подчеркнул, что ГК «КОРТРОС» хотелось бы работать по всей России, но в связи с законодательными изменениями и макроэкономическими причинами даже для такой крупной компании это становиться все более сложной задачей. Потому что маржинальность в регионах резко контрастирует с московскими проектами. Сегодня в провинции можно работать всего в пределах 3-5 процентов. С такой малой эффективностью компания, которая на московском рынке имеет показатели в три-четыре раза выше позволить себе строить не может.

Было отмечено, что объем необходимых собственных средств для того, чтобы участвовать сегодня в строительном рынке существенно вырос. Сегодня отрасль становиться все более капиталоемкой и профессиональной, поэтому в ближайшее время ждать каких-то новых инвесторов со стороны не приходится.

Спикерами была отмечена резко выросшая в последнее время роль государства. Она по мнению участников дискуссии никогда не была маленькой, но если раньше государвсво определяло правила игры, то сегодня пытается быть игроком рынка. Много разговоров идет о крупном федеральном застройщике, который за государственные средства будет решать социальные задачи. Значит может появиться еще один специфический субъект рынка с тенденцией к монополизации. И девелоперы сегодня внимательно смотрят за тем, что в этом плане происходит.

По словам Владислава Яболнских одной из серьезных проблем является проблема финансирования: «Совершенно нет ответа на вопрос в пределах каких банковских ставок придется работать. Сегодня банки отвечают: ставки будут зависеть от качества проекта. Этот ответ по сути ответом не является. Плюс должны вырасти платежи в страховой фонд. Плюс идея «один проект — один застройщик». Плюс объем собственных средств. В общем все нововведения безусловно действуют в строну увеличения себестоимости. Кроме того, существуют и совершенно разные прогнозы по ипотеке».

Что касается обеспокоенности по поводу вступивших в действие изменений в законодательстве относительно расходования средств стройкомпаний, Вениамин Голубицкий привел такой пример: «Представьте себе что вы крупная компания и строите автомобили. А вам говорят: деньги, которые ты собрал на двигатель, нельзя использовать на кресла. Мы будем строго за этим следить. Иначе мы тебя остановим. Абсурдная ситуация. Но девелопмент оказывается сейчас в таком положении. Вы не можете управлять финансовыми потоками внутри крупной компании, потому что сегодня вам пытаются рассказать правилами как это делать. По сути речь идет о запрете непрофильной деятельности».

В этом аспекте крайне важным является нерешенный вопрос: управляющая компания — это профильная деятельность или нет? «У нас в Екатеринбурге есть проект рассчитанный на 25 лет. И от качества обслуживания уже введенного в действие проекта будут зависеть дальнейшие продажи,— делится своими соображениями Вениамин Голубицкий, — Мы внедрили там онлайновые методы отслеживания всех затрат по сетям. В результате потребители платят за ЖКХ на 20-30 процентов меньше. И что? Мне при этом говорят, что это непрофильный бизнес. Это что бросить? Запретить? Мы вступаем на стезю вопросов, которые не урегулированы законодательством. Девелопмент — очень тонкая сфера с точки зрения настройки. Если бы речь шла только о сугубо строительных компаниях, но мы же говорим о девелопменте, в котором продукт сложносочиненный. И законодатель это совершенно не учел и ввел отрасль в риски. Поэтому ущерб может быть причинен и крупным игрокам. Но я надеюсь, что поправки последуют».

Спикеры сошлись во мнении, что обманутые дольщики это огромная проблема, правда насколько она существенна, как было отмечено, эксперты в оценках расходятся. «Но для региона какая проблема больше: обманутые дольщики или когда отрасль полностью замерла? Ответ очевиден: не будет обманутых дольщиков, но и не будет квартир. Давайте посмотрим: с 2005 года сколько отрасль построила и сколько упало на этот объем стройки обманутых дольщиков — цифры несопоставимы. Нужен очень тонкий инструмент регулирования. Россия огромная страна и отбросить региональные аспекты в ней просто нельзя — а то впечатление, что существует только московский рынок», — завершил мысль Вениамин Голубицкий.